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業務内容
更地の仲介からアパート・貸家貸地等の権利付不動産の売却まで、お客様をトータルにサポートします。
大家さま
1.大家さまの悩み 2.古アパート・古貸家のよくある質問
3.最近の相談案件と解決事例 4.ご相談から問題解決までの手順
1.大家さまの悩み
家賃が著しく安い。(収益性の問題)
月々の家賃3万円から5万円しか受け取ってない戸建て貸家やアパートでその建物は古くても、建物が建っているその土地は坪当たり100万円から200万円以上、その土地面積も50坪程度と比較的大きなものが珍しくありません。また、家賃の値上げも難しく、不動産の利回り収益率は1%にも満たない状態なのです。
売却が難しい。(換金性の問題)
家賃収入が低い上、借家人付の物件では売りにだしてもなかなか買い手はつきません。本来であれば借家人に立ち退いてもらい、そこを更地にすればスムースに売却のはこびとなるはずですが、借家権が強く明け渡しの交渉はなかなか思うようには進みません。最近では高額な立ち退き料を要求されるケースも多く見られます。
建て替え・修繕が難しい。(管理の問題)
借家権が強く明け渡しが難しいとは上記でふれましたが、それに付随し建て替えや修繕などについても大家さんの意向通りに進まないことが多くあります。
相続が心配。(将来的な問題)
上記をふまえると万一相続が発生した場合、大家さんは大変な思いをすることになります。というのも、一般に物件の収益性が高ければ、相続税を延納にしてある程度の期間をかけ納税していくことができるし、換金性がよければその物件を売って相続税を金銭納付することができます。しかし、収益性・換金性がともによろしくないとなると、どちらの手段も使えないことになり、その物件は相続税額を押し上げるだけのものとなってしまいます。また、物納しようにもほとんどの場合、税務当局の物納収納基準で管理・処分不適として物納不可となってしまいます。
単純に管理が煩わしい。(その他の本音)
こうした物件の場合、建物の築年数が30年から40年以上というものも珍しくありません。建物の老築化に伴い借家人から『ここを直したから、いくらいくらください。』とか、管理会社から『どこそこが壊れたから早く直してください。』などと頻繁に要求されることになると、収益が低い上に費用がかさむわけですからたまったものではありません。管理を大家さん自ら行っている場合、その他の雑用で何度もその物件に通わなければならず、その労力たるや並大抵のものではありません。
弊社の提案
結論として古貸家・古アパートに関しては早めの整理が望ましい。解っていてもなかなか行動に移せない方も多くいるかと思います。大家さんが元気なうちに、少しでも早く手をつけたいものです。物件によって様々な問題が絡み合い簡単に進められるものではありませんが、まずは自分の物件の性質から把握してみるのもよいかと思います。些細なことでもかまいませんのでいつでもご連絡ください。
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